17. Immobilienforum 2013
Wertvolle Tipps und Informationen rund um den Immobilienmarkt
von Peter Herrmann
Wolfratshausen, 20.10.2013 -Die Nachfrage nach Wohnungen und Grundstücken im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen steigt, das derzeitige Angebot kann mit der Entwicklung jedoch nicht Schritt halten. So der Grundtenor der Experten des Immobilienforums, das zum 17. Mal von der Immobilienfirma Schneider&Prell veranstaltet wurde. Die Besucher nutzten am Sonntag zudem die Gelegenheit, sich im Krämmel-Forum umfassend über das Steuerrecht beim Immobilienverkauf, die rechtliche Risikovorsorge sowie über günstige Finanzierungsmodelle und Renovierungsmaßnahmen zu informieren.
Der deutsche Immobilienmarkt boomt
Anders als in vielen europäischen Ländern befindet sich der Immobilienmarkt in Deutschland immer noch im Aufschwung. Denn das Niveau der Finanzierungszinsen ist nach wie vor niedrig. „Wir befinden uns hier fast auf einer europäischen Insel, die natürlich auch für ausländische Investoren interessant ist“, erklärt Helmut Lischewski. Der Prokurist des Immobilienunternehmens Schneider&Prell sagt indes auch, dass die Verkäufer von Grundstücken und Immobilien nicht allzu lange auf einen weiteren Preisanstieg warten sollten. Derzeit müsse für neue Doppelhaushälften im Landkreis im Schnitt 423.000 Euro gezahlt werden, für Bestandsobjekte lag der Durchschnittspreis 2012 bei 357.000 Euro. Dabei können die Quadratmeterpreise je nach Lage stark variieren. Im Schnitt werden 3.185 Euro verlangt. „In Wolfratshausen liegen wir in der Spitze schon über 4.000 Euro. Dort gibt es einfach zu wenige Häuser“, rechnet der Prokurist vor. Dennoch sei die derzeitige Entwicklung keine Immobilienblase, sagt der Schneider&Prell-Fachmann. „Die hatten wir 1990/91 nach dem Mauerfall. Jetzt erleben wir eine normale Marktpreisentwicklung“, beruhigt Lischewski.
Baufinanzierung und Immobilienbesteuerung
Neben den Chancen und Risiken des Immobilienerwerbs wurden auch die energetische Dämmung sowie Finanzierungs- und Rechtsfragen berücksichtigt. So erklärte Krämmel-Architekt Olaf Breuer, welche Heizungs- und Anlagetechnik für Häuser heute erforderlich ist und wann sich der Renovierungsaufwand für ein Privathaus rechnet. Wann der Immobilienverkauf steuerfrei oder steuerpflichtig ist erläuterten die Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Michael Josifescu und Franz Stöger von JMS Partner aus Geretsried. Baufinanzierungsexperte Alexander Solya führte durch den „Konditionendschungel“.
Sicherung des Immobilienvermögens durch rechtliche Risikovorsorge
Der Wolfratshauser Notar Thomas Grauel gab Tipps zur Sicherung des Immobilienvermögens durch rechtliche Risikovorsorge. „Überlassen Sie den Erhalt Ihres Vermögens und Ihrer Vermögensnachfolge nicht dem Zufall. Werden Sie rechtzeitig aktiv“, appellierte Thomas Grauel an die Zuhörer. Die gesetzliche Erbfolge führe meist zum Entstehen einer Erbengemeinschaft und damit selten zu einer interessengerechten individuellen Lösung der Vermögensnachfolge. Pflichtteilsansprüche, Erbschaftsteuer, Scheidung, Betreuungsbedürftigkeit und Insolvenz können den Erhalt des Vermögens und die geplante Vermögensnachfolge gefährden. „Es ist deshalb wichtig, den Erhalt des Vermögens und die Vermögensnachfolge rechtzeitig durch rechtliche Vorsorgemaßnahmen abzusichern“, so Grauel. Er erinnerte in diesem Zusammenhang daran, dass Stiefkinder und Schwiegerkinder niemals gesetzliche Erben sind und die Erbquote des Ehegatten abhängig vom Güterstand und Verwandtschaftsgrad der sonstigen Erben zum Erblasser sind. Grauel rechnete vor, welche Erbquote und welcher Pflichtteil dem Ehepartner und den Kindern in einer Zugewinngemeinschaft, Gütertrennung oder Gütergemeinschaft zustehen. Vor allem die Erbengemeinschaft sei mit vielen Nachteilen verbunden, da jeder Nachlassgegenstand allen Miterben gemeinsam gehöre und zum Beispiel der Verkauf einer Immobilie aus dem Nachlass grundsätzlich einstimmig erfolgen müsse. Grauel empfiehlt ein notarielles Testament: „So kommt es später zu keinen Auslegungsschwierigkeiten und der Erbe muss keinen Erbschein beantragen. Er kann sofort nach der Eröffnung des notariellen Testaments handeln“.
Zu beachten sei auch das Pflichtteilsrecht, das heißt, die gesetzliche Mindestbeteiligung am Nachlass, wenn ein pflichtteilsberechtigter Erbe durch letztwillige Verfügung von der Erbfolge ausgeschlossen ist. „Gerade bei Schenkungen sollte die Anrechnung auf den Pflichtteil schon bei der Schenkung schriftlich vereinbart werden“, mahnt der Erbrechtsexperte. Grauel erläuterte, wie Immobilien und deren Erträge in einem Ehevertrag durch die Vereinbarung einer modifizierten Zugewinngemeinschaft im Scheidungsfall vom Zugewinnausgleich ausgenommen werden können. Bei Betreuungsbedürftigen sei eine Vorsorgevollmacht notwendig. Dazu zählen Menschen, die durch Krankheit, Alter oder Unfall ihre Angelegenheiten ganz oder teilweise nicht besorgen können. Ehepartner und Kinder sind in diesen Fällen nicht automatisch vertretungsberechtigt. Ein Betreuer wird vom Betreuungsgericht ausgewählt. Dieser bedarf beim Verkauf von Immobilien oder von Unternehmen der Genehmigung des Betreuungsgerichts. „Grundsätzlich reicht zwar eine privatschriftliche Vollmacht aus. Vor allem aber für Grundstücksangelegenheiten, ist eine notarielle Vollmacht erforderlich“, betonte Grauel. „Eine lohnende Investition“, empfiehlt Schneider&Prell-Prokurist Helmut Lischewski, denn durch Fehler könne man hierbei erhebliche Vermögensnachteile erleiden.
Umfassende Infos auf den Experteninseln
Parallel zu den Fachvorträgen und Informationsveranstaltungen standen den Besuchern auf den Experteninseln Bau-, Lüftungs-, Finanz-, Heizungs- und Elektroexperten Rede und Antwort, und auch für für das leibliche Wohl war gesorgt. So fiel das Fazit von Krämmel-Architekt Olaf Breuer am Ende erfreulich aus: „Die Fachvorträge wurden gut angenommen. Viele Besucher kamen mit konkreten Fragen hierher, die auch beantwortet wurden. Und nebenbei hat sich vielleicht auch das eine oder andere Geschäft angebahnt“.
